Oletko harkitsemassa asuntosi myyntiä? Asunnon myynti on syytä valmistella hyvin. Suunnittelemalla asunnon myynti hyvin voit mahdollisesti saada asunnostasi huomattavasti paremman hinnan. Oheisessa artikkelissa käsitellään muutamia asunnon myyntiin liittyviä tärkeitä seikkoja.
Milloin asunto kannattaa myydä?
Asuntoa ei välttämättä kannata laittaa myyntiin juuri ennen juhannusta tai kesälomia, koska asuntoilmoituksesi uutuusarvo ehtii vanhentua ennen hyvää myyntisesonkia, eli loppukesää ja syksyä. Asuntonäytöt käyvät hiljaisemmalla vaihteella juhannuksesta elokuun puoliväliin.
Asunto-osakeyhtiöön tulossa olevat suuremmat remontit, kuten putkisaneeraus tai julkisivuremontti, vaikuttavat ostajien ostopäätökseen. Tulevat suuret remontit rajaavat ostajien joukkoa. Lisäksi remontit tuovat epävarmuutta, jonka ostajat saattavat kokea ”mörkönä”. Joissakin tapauksissa voi olla kannattavaa odottaa remonttien yli, ennen kuin asunnon laittaa myyntiin. Tämä voi olla hyvä vaihtoehto etenki n silloin, kun asuntoosi kohdistuvat remonttikustannukset ovat matalat. Matalista kustannuksista huolimatta voit pyytää asunnosta ”putkiremontoidun asunnon verran”.
Oletko ensiasunnon ostaja?
Jos olet ensiasunnon ostaja, olet oikeutettu moneen tukeen. Lue opas ensiasunnon ostajalle täältä.
Myynkö itse vai käytänkö välittäjää?
Yhtä oikeaa vastausta ei liene siihen, kannattaako välittäjän käyttäminen vai ei. Asiaan liittyy monta puolta, mm. oma kokemuksesi asuntomarkkinoilta sekä kiinnostuksesi ja mahdollisuutesi käyttää aikaasi mm. esittelyiden pitämiseen.
Välittäjän käyttäminen on todennäköisesti vaivattomampaa, sillä sinun ei itse tarvitse sopia esittelyistä, tehdä asuntoesitettä, hoitaa yhteydenpitoa isännöitsijään, hoitaa netti-ilmoittelua, vastata potentiaalisten ostajien kyselyihin ja laatia kauppakirjaa. Antamalla täyden valtakirjan välittäjälle sinun ei tarvitse edes mennä allekirjoittamaan kauppakirjaa välittäjän hoitaessa kaiken.
Toisaalta, kaiken tämän hoitaminen ei ole kovinkaan vaikeaa. Voit tehdä kaiken itsekin. Tarvittavat tiedot saat isännöitsijältä, ja mm. Jokakoti.fi -palveluun voi kuka tahansa laittaa asuntoilmoituksen.
Välittäjä perii työstään välityspalkkion. Markkinoilla tapaa kahden tyyppistä hinnoittelua. Osa hinnoittelee palvelunsa esim. 4 % asunnon myyntihinnasta, mutta vähintään esim. 2 500 euroa (+alv). Tässä on usein myyjän kannalta sellainen sudenkuoppa, että etenkin arvokkaiden asuntojen osalta välittäjän työ tuskin on 4 % arvoinen. Tämähän on esim. 600 000 euron arvoisen asunnon kohdalla peräti 24 000 euroa. Toinen tapa on veloittaa kiinteä hinta, esim. yksiöistä 2 500 euroa, kaksioista 3 000 euroa jne. Tämä veloitusmalli on myyjän kannalta usein kohtuullisempi.
Välittäjän käyttämisessä on se hyvä puoli, että asunnon ostaja saattaa luottaa enemmän välittäjään kuin yksityishenkilönä myyvään. Jos välittäjäsi on taitava neuvottelija, saatat saada asunnostasi paremman hinnan kuin olisit saanut myymällä asuntosi itse.
Välittäjien toimintatavoissa on muutamia kannustimia, jotka toimivat ostajaa vastaan. Ensimmäinen on se, että välittäjä haluaa aina saada asunnon myydyksi, olipa hinta lähes mikä tahansa. Esim. 600 000 euron asuntokaupassa välityspalkkion suuruus on 24 000 euroa, mutta jos välittäjä neuvottelee hinnan 500 000 euroon, on välityspalkkio edelleen mukavat 20 000 euroa. Sinun pussisi pienenee siis hieman alle 100 000 euroa, mutta välittäjän palkkio vain 4 000 euroa. Allekirjoittaneella on omakohtainen kokemus siitä, kun ison välitystoimittajan välittäjä yritti suostutellen saada hyväksymään lähes jokaisen annetun tarjouksen – pelotellen mm. sillä, että asunto voi jäädä kokonaan myymättä. Toiselle kerralla, ollessani ostajana, myyjä kertoi välittäjän kanssa laskeneensa myyntihinnan aavistuksen väärin, jolloin asuntokauppa jäi hankintahintaan nähden aavistuksen tappiolliseksi. Välittäjä kuittasi tämän sanomalla, ”ei se mitään, koska saatiin tehdä kaupat ja kaupanteko on aina mukavaa”. Asunnon myyjälle koitui noin 1 000 euron tappiot asunnon hankintahintaan nähden, kun otetaan huomioon, että välittäjä pokkasi noin 2 500 euron välityspalkkion.
Toinen kannustin, joka toimii ostajaa vastaan, on se, että välittäjä haluaa myydä asunnon ostajalle, joka muuttaa omistusasunnosta. Näin ollen välittäjä saa uuden potentiaalisen asiakkaan ja lisää välitettävää. Vuokralta omistusasuntoon muuttavat saavat välittäjiltä huonoa palvelua, sillä välittäjien oma välitysketju katkeaa.
Mikäli olet asuntomarkkinoilla täysin noviisi, voit pyytää avuksesi ystävän tai sukulaisen, jolla on asiasta enemmän kokemusta. Optimaalisessa tilanteessa kyseeseen voisi tulla esim. toinen välittäjä, joka toimisi sinun puolellasi. Juristien palkkaaminen Suomessa on harvinaista, mutta ei mitenkään huono idea – varsinkin jos kyseessä on arvokas kohde, etkä tunne markkinoita kovin hyvin. Muutamien tuhansien eurojen palkkiolla voit säästää ison kasan euroa.
Käytitpä välittäjää tai et, voit aina kysyä välittäjän arviota asuntosi arvosta ja mahdollisesta myyntinhinnasta. Välittäjä antanee suosituksensa pyyntihinnasta sekä arvion siitä, millä hinnalla asunto saattaa mennä kaupaksi, joka – hieman yleistäen – lienee 2-5 % pyyntihintaa alhaisempi. Arviota myyntihinnasta kannattaa kysyä useammalta välittäjältä. Näin vältät mahdollisen yhden välittäjän virhearvion, olipa tuo arvio liian korkea tai matala. Myyntihinnan arvioiminen ei kuitenkaan ole rakettitiedettä ja voit hyvin peilata itse potentiaalista myyntihintaa mm. Oikotieltä tai Etuovelta.
Ei ole olemassa yhtä ja ainoaa oikeaa pyyntihintaa. Mikäli asetat pyyntihinnan houkuttelevalle tasolla, mutta et kuitenkaan liian matalaksi, voit saada helpon ja nopean kaupan käypään hintaan. Voit kuitenkin olla varma siitä, että tällöin sinulla jälkikäteen epäillys ”myinkö asuntoni liian halvalla”. Jos asetat asuntosi pyyntihinnan korkeammalle tasolle, karkottaa se helposti potentiaalisia ostajia ja myyntiaika pitenee. Tällöin sinulla on kuitenkin mahdollisuus saada asunnosta huippuhinta, mikäli satut löytämään ostajan, joka on valmis ostamaan asuntosi – hinnasta viis. Realistisempi arvio on, että mikäli pyydät asunnostasi aluksi korkeaa hintaa, voit joutua tyytymään tinkimisen ja ehkäpä jopa hinnan alentamisen jälkeen samalle tasolle kuin ensimmäisessä skenaariossa.
Toimenpiteet ennen myyntiä
Asunnon stailaamisella on tarkoitus saada asunto näyttämään houkuttelevammalta. Stailaaminen saattaa kuulostaa naurettavalta, mutta todellisuudessa moni ostopäätös tehdään tunteella, ei järjellä. Kevyt stailaaminen on helppo tehdä itse. Henkilökohtaiset tavarat kannattaa piilottaa kaappeihin ja laatikoihin. Roikkuvat lenkkivaatteet kannattaa siivota vaatekaappeihin ja kylpyhuone tyhjentää papiljoteista ja terveyssiteistä. Asunto pitää luonnollisesti siivota. Lopuksi voit käydä ostamassa tulppaaneja ikkunalaudalle.
Stailaamisen jälkeen voit ottaa asunnosta valokuvia. Etenkin ulkokuvat olisi hyvät ottaa aurinkoisena päivänä. Panosta kuvien tekniseen laatuu tai pyydä valokuvausta harrastavaa ystävääsi nappaamaan kuvat. Hyvät kuvat houkuttelevat enemmän kävijöitä esittelyyn.
Isännöitsijältä on hyvä pyytää viimeisin tilinpäätös, yhtiöjärjestys ja isännöitsijätodistus. Lisäksi voit suullisesti tiedustella esimerkiksi lähikuukausien ja -vuosien näkymiä ja mahdollisia remontteja – sekä pieniä että suuria.
Myy ensin vanha asuntosi pois
Myydessäsi asuntoasi joudut päättämään, aiotko myydä ensin vanhan asuntosi pois ja laitat uuttaa kiikariin vasta tämän jälkeen vai onko sinulla mahdollisuus ostaa uusi asunto ennen vanhan myymistä – olettaen, että olet ostamassa asunnon, etkä esim. muuttamassa pysyvästi vuokra-asuntoon.
Ensimmäinen vaihtoehto on se, että myyt vanhan asunnon pois ennen kuin teet kaupat uudesta. Tällä tavoin minimoit riskin kahden asunnon loukusta.
Kahden asunnon omistaminen ei sinällään ole huono asia normaalin talouskasvun aikaan silloin kun henkilökohtainen taloutesi on kunnossa. Ekonomistien varoittelut kahden asunnon loukusta perustuvat 1990-luvun alkupuolelle vallinneen laman aiheuttamiin vaikeuksiin, jossa kaksi kotia omistavat perheet eivät saaneetkaan vanhaa asuntoaan myydyksi ja asuntojen hinnat lähtivät laskuun. Vaikeassa taloustilanteessa kauppa kävi nihkeästi ja kotitaloudet eivät saaneet sitä hintaa asunnnosta, jonka he olivat laskeneet.Tämä johti tilanteeseen, jossa kotitalouksilla saattoi olla enemmän lainaa mitä asuntojen arvo oli.
Mikäli myyt asuntosi pois ennen uuden etsimistä, on sinulla vapaata pääomaa iskeä suoraan kiinni uuteen asuntoon. Olet todennäköisesti paremmassa toimintavalmiudessa, sillä sinun ei tarvitse sekoittaa pankkia väliaikaisen rahoituksen tiimoilta.
Myydessäsi vanhan asuntosi pois ennen uuden ostamista saatat ajautua tilanteeseen, jossa uutta asuntoa ei löydykään ennen kuin asuntosi uudet omistajat ovat oikeutettuja muuttamaan sisään. Tästä syystä voit katsella ja pohtia varasuunnitelmaa, eli lähinnä vuokralle muuttamista siksi ajaksi, kunnes uusi asunto löytyy. Tämä aiheuttaa lisäkustannuksia ja vaivaa, sillä joudut vuokranmaksun lisäksi hoitamaan muuton kaksi kertaa.
Vaihtoehto vuokralle muuttamiselle saattaa joissakin tapauksissa olla se, että sovit asuntosi uuden omistajan kanssa muuttoaikataulusta uudemman kerran. Ehkä heillä ei ole niin kiireellinen aikataulu, tai ehkä voit maksaa heillä vuokraa . Todennäköistä kuitenkin on, että tällä tavoin ostat aikaa korkeintaan muutamia kuukausia, joten kovin rauhassa et ehdi asuntoa etsiä.
Osta ensin ja myy vasta sitten
Asunnon ostaminen ennen vanhan asunnon myynti on ennen kaikkea taloudellinen kysymys. Myöntääkö pankkisi sinulle väliaikaisen rahoituksen uuteen asuntoon? Väliaikainen rahoitus riippuu monesti eri tekijästä, mm. jäljellä olevan lainan määrästä, uuden asunnon arvosta ja lainoitettavasta osuudesta sekä kotitaloutesi tuloista. Asiaa kannattaa kysellä omasta pankistasi.
Vanhan asunnon laittaminen vuokralle
Kolmas vaihtoehto on vanhan asunnon jättäminen omistukseesi ja asunnon vuokraaminen eteenpäin. Tämä voi olla hyvä vaihtoehto, mikäli taloutesi kestokyky kantaa sekä uuden asuntolainan että mahdollisen vanhan asuntolainan.
Tässä vaihtoehdossa on monta hyvää puolta. Vuokralainen maksaa pikkuhiljaa lainaasi pois ja jos myyt asunnon esim. vasta 5- 10 vuoden päästä, on laina jo todennäköisesti ehtinyt lyhentyä sen verran, että käteen jäävä summa (asunnon myyntihinta miinus laina) on suurempi. Myös asunnon arvo on ehkä hieman kasvanut. Jos vuokralainen ehtii lyhentää asuntolainasi kokonaan pois, jää sinulle puhdasta voittoa. Ehkä asunto on sellainen, johon sinä tai lapsesi voisivat joskus muuttaa takaisin.
Asunnon vuokraamiseen liittyy kuitenkin monta avointa kysymästä, jotka on hyvä käydä mahdollisimman tarkasti läpi ennen asuntosijoittajaksi ryhtymistä. Onko sinulle kannattavaa pitää pääomaa. Onko asuntoon tai talonyhtiö suuremman remontin tarpeessa lähiaikoina, joka syö vuokratuottoasi jopa miinukselle? Mitkä ovat oman taloutesi näkymät seuraavien 5- 10 vuoden aikana ja mitkä ovat toisaalta esimerkiksi korkonäkyvät tuleville vuosille? Onko pääomaverotuksessa tulossa muutoksia? Vuokraamisessa on oma vaivansa – etenkin jos satut löytämään huonon vuokralaisen, joka tuhoaa keittiösi ja jättää vuokrat maksamatta.
