Asuntojen hinnat ovat viime vuosina kasvaneet räjähdysmäisesti. Vaikka viime vuosina on koettu taloudessa yleisesti syvää taantumaa ja jopa hieman lamaakin, ovat asuntojen neliöhinnat karanneet käsistä erityiseti pääkaupunkiseudulla sekä muuttovoittokunnissa. Taloudellisesta taantumasta johtunut halpa viitekorko sekä pankkien kilpailu pienimmistä marginaaleista onkin mahdollistanut monella oman asunnon hankkimisen. Kuinka arvioida asunnon hinnan realistisuutta sekä sijoituksen arvon kestävyyttä, ja mitkä asiat vaikuttavat asunnon hintaan? Omaraha otti selvää..
Ovatko asuntojen hinnat liian korkealla?
Moni asuntonsa halvan lainan aikana ostanut pelkää nyt. Koska halpa laina ruokki kysyntää, ja nosti asuntojen hintoja, miettii nyt moni sijoituksen arvoa ja kuinka aika sitä kuluttaa. Huoli ei ole täysin turha sillä huumassa kuplan aikana ostetut asunnot saattavat menettää arvoaan ajan kuluessa. Asunnon hintaan vaikuttaakin moni seikka. Perusperiaate onkin että kun kysyntä ja tarjonta kohtaavat, syntyy myös oikea hinta. Mutta asunto on hyvin pitkäaikainen, useita kymmeniä vuosia kestävä sijoitus joten kukaan ei pysty sijoituksen arvoa täysin ennustamaan.
Asunto on yleensä turvallinen sijoitus
Toki sijoituksena asunto on yksi turvallisimmista, onhan yksi ihmisen perustarpeista koti. Se, että juuri sinun kotisi olisi houkutteleva siihen hintaan, jota pidät realistisena arvona, ei valitettavasti aina pidä paikkaansa. Moni on huomannut että oma asunto on ollut myynnissä jo pidemmän aikaa, mutta varteenotettavia tarjouksia ei ole tullut. Liian korkea hinta karkoittaakin potentiaaliset ostajat pois, ja asunto säilyy ”merkattuna kohteena”, jota ei voi laittaa näytille pitkään aikaan.
Mistä asunnon hinta muodostuu?
Oli asuntoa sitten myymässä tai ostamassa, on hyvä tietää mistä asunnon hinta keskimäärin muodostuu. Suuresta skaalasta liikkeelle lähdettäessä voi miettiä minkälaisella alueella asunto sijaitsee. Onko kohde muuttovoitto- vai muuttotappiokunnassa? Itä-Suomen perukoilta pieniltä paikkakunnilta voi olla lähes mahdotonta saada myytyä asuntoa, ja useat kunnat antavatkin ilmaiseksi tonttimaata jotta ihmisiä muuttaisi sinne. Hyvää sijoitusta etsivä siis hylkää samantien ne kunnat, joista ihmisiä lähtee pois opiskelujen ja töiden perässä. Tietysti pitkällä aikavälillä voi taktikoida ja ostaa asunnon muuttotappiokunnan keskustasta, mikäli tietää että alueelle on syntymässä lähitulevaisuudessa merkittävää teollisuutta tai kunnan läpi ollaan rakentamassa junaliikenteen oikorataa. Nämä asiat vaikuttavat kohteen haluttavuuteen ja hintaan.
Kaupunkiasunto on varma sijoitus
Varma sijoitus onkin ostaa asunto suurista yliopistokaupungeista kuten Helsingistä, Jyväskylästä, Tampereelta tai Turusta tai vaihtoehtoisesti niiden lähialueilta. Mikäli olet ajatellut ostavasi asunnon esimerkiksi Hyvinkäältä tai Nurmijärveltä, jotka ovat hieman yli puolen tunnin ajomatkan päässä Helsingistä, kannattaa kuitenkin miettiä mitä tulevaisuus voi tuoda tullessaan. Vaikka maaseudun idylli lähellä kaupunkia voi kiehtoa, on ihminen siellä auttamatta auton varassa. Auto itsessään tuo jo hurjasti kustannuksia vuodessa, ja tulevaisuuden yhteiskuntasuunnitelu ei todennäköisesti tue yksityisautoilulla liikkumista. Niin kutsutuista satelliittikunnista asuntoa haaveilevien tulisikin tarkistaa alueen kaavoitussuunnitelmat sekä joukkoliikennekehitystavoitteet.
Asuntojen hinnat keskustassa ja kantakaupunkialueella
Millaisen asunnon arvo ei laske keskustassa ja kantakaupunkialueella? Nämä jo valmiiksi täyteen rakennetut alueet ovat turvallisia sijoituskohteita, sillä alue ei enää varsinaisesti kehity, ja hinnan pystyy ennustamaan paremmin pitkän menneisyyden takia. Toki esimerkiksi lähikoulun lakkauttaminen, alkoholistien asuntolan ilmestyminen viereen tai alueen profiloituminen arvokkaasta urbaanialueesta esimerkiksi työläiskortteliksi on mahdollista, mutta loppuen lopuksi epätodennäköistä. Mikäli mielii sijoitusasuntoa, johon hankkii vuokralaisen, kannattaa suosio yksiöitä, joiden vuokranäyttöihin voi olla jopa usean kymmenen metrin jonoja.
Laskevatko uudet asuinalueet vanhojen talojen hintoja?
Huonona puolena keskusta- ja kantakaupunkialueella voi pitää talojen vanhaa ikää ja huonokuntoisuutta. Esimerkiksi Helsingissä useat talot ovat rakennettu 1940-50 luvuilla, jotkut jopa tsaarivallan aikana. Vankkaa tekoa toki, mutta tulevat putkiremontit sekä epäkäytännölliset pohjaratkaisut sisäkköhuoneineen ja palvelinkammareineen voivat vaikuttaa negatiivisesti asunnon hintaan. Tosin varsinaisia löytäjäkin voi tehdä, jos ostaa asunnon ennen putki- ja julkisivuremontteja jotka voivat nostaa asunnon arvoa huomattavasti. Vaikka vanhanajan jugend-talolla on arvo sinänsä, voivat uudet kantakaupunkialueella rakennettavat asuinalueet laskea vanhojen kiinteistöjen arvoa. Esimerkiksi Helsingissä Kalasatamaan ja Ruoholahden viereisten entisten satamien ja telakoiden alueelle nousee kokonaisia kaupunginosia uusina asuntoineen, joiden pohjaratkaisuissa ja materiaaleissa on otettu 2000 – luvun tarpeet huomioon. Nämä tulevat varmasti vaikuttamaan vanhojen kivitaloasuntojen arvoon.
Huono taloyhtiö laskee asunnon hintaa
Viimeisenä mutta ei vähäisimpänä, asunnon arvoon vaikuttavat ihmissuhteet. Koska lähes kaikissa taloissa on taloyhtiö, vaikuttaa taloudenhoito ja sekä toiminnan ammattimaisuus vahvasti hintaan. Hyvin halpa unelmakämppä voi kieliä talonyhtiö riitaisuudesta, huonosta päätöksenteosta sekä rapakunnossa olevasta taloudesta. Asunnon vastike yleensä kertookin jo paljon. Hyvin pieni vastike tarkoittaa yleensä sitä, että suurista remonteista päättämistä on vitkuteltu ja ne ovat tekemättä. Yletön vastike voi taas kertoa karua kieltään leväperäisestä rahankäytöstä. Tärkeää onkin pyytää tarjousta tehdessä kopiot isännöitsijätodistuksesta, viimeisen vuosikokouksen pöytäkirjoista liitteineen sekä esimerkiksi haastatella talossa asuvia ihmisiä. Naapuriasunnon ovikellon soittaminen myös paljastaa, minkälainen seinänaapuri on odotettavissa.
Malttia onkin valttia asuntokaupoissa, sillä kyseessä on todennäköisesti elämän suurin sijoitus. Kun potentiaalisen asunnon hintahistoria on käyty läpi, alueen kaavoitus tarkistettu sekä asuntoon tehty home- ja vauriotarkastus, on aika marssia pankkiin ja neuvotella itselleen edullinen asuntolaina. Asunnon hintaa ei kannata varovaisuudesta huolimatta kuitenkaan liikaa miettiä, vaan otettaa itselleen asuntolainaa vielä kun se on halpaa.
