Asuntosijoittamisen perusteet

Asuntosijoittaminen on hyvin perinteinen sijoitusmuoto joka on historiallisesti tuottanut käytännössä aina hyviä tuloksia, ainakin pääkaupunkiseudulla. Pelkästään tämän perusteella ei kuitenkaan kannata rynnätä suin päin asuntokaupoille. Asuntosijoittaminen on oma taiteenlajinsa, jossa pikkuasioillakin on kauaskantoisia vaikutuksia.

Asuntosijoittaminen pähkinänkuoressa

Asuntosijoittamisessa ideana on yleensä ostaa asunto, joka laitetaan vuokralle ja tämän seurauksena tuottoa syntyy sekä vuokratulona, että asunnon arvon kohoamisena.  Sijoituksia vertaillessa on siis otettava huomioon asunnon nykyinen arvo, alueen vuokrataso sekä asunnon oletettu arvo tulevaisuudessa. Usein sijoitusasunnot hankitaan lainarahalla, jolloin myös yleisellä korkotasolla ja sen tulevaisuuden näkymillä on suuri vaikutus tuottoarvioon.

Huomioitavia seikkoja ovat siis:

  • Asunnon nykyarvo
  • Asunnon odotettu arvonnousu
  • Vuokratulojen määrä
  • Yleinen korkotaso

Asunnon hankkiminen kannattaa aloittaa tutustumalla tehtyihin kauppoihin valitulla alueella. Suuntaa-antavan arvion saa tutustumalla tarjontaan esimerkiksi Oikotie-palvelussa. Palvelussa esitetyissä pyyntihinnoissa ja toteutuneissa kauppahinnoissa on kuitenkin usein kymmenien prosenttien heittoja. Onneksi myös todelliset myyntihinnat on mahdollista selvittää ympäristöministeriön ylläpitämässä verkkopalvelussa. Koska kyseessä on sijoitusasunto, jossa suuri osa tuloista tulee vuokralaisilta, tulee tutustua myös alueen vuokrahintoihin. Ne löytyvät myös helposti aiemmin mainitusta Oikotie-palvelusta. Koska Helsingissä on selkeästi enemmän kysyntää vuokra-asunnoille, kuin niistä on tarjontaa, voi näiden osalta tarjotuista hinnoista päätellä helposti todelliset vuokrahinnat.

Asunnon odotettu arvonnousu

Asunnon arvonnousua voi arvioida sekä menneisyydessä tapahtuneen hintakehityksen mukaan, että alueen yleisen houkuttelevuuden mukaan. Tällä hetkellä esimerkiksi Helsingin Kallio näyttää hiljalleen muuttuvan kaiken aikaa kalliimmaksi alueeksi. Baarien vaihtuminen tyylikkäisiin kahviloihin ja mainostoimistoihin kielii siitä, että alueen status on nousemassa. Tällaiset seikat vaikuttavat ihmisten muuttohalukkuuteen ja sitä kautta asuntojen kysyntään ja hintoihin.

Jos asunto on huonossa kunnossa tai näköpiirissä on tulevia suuria remontteja, voi arvonnousua ennakoida myös ottamalla nämä huomioon. Usein esimerkiksi huoneistot joissa on putkiremontti tulossa, päätyvät myyntiin hieman edullisempaan hintaan, koska ne ovat käytännössä asumiskelvottomia remontin keston ajan. Asuntosijoittaja joka ottaa tämän huomioon, voi tehdä hyvin edulliset kaupat. Myös asunnot, jotka ovat kuolinpesän omistuksessa tai avioeron jälkeen myynnissä kaupataan usein yleistä hintatasoa alhaisemmalla hinnalla.

Vuokralaisen löytäminen

Vuokralaisen löytäminen sijoitusasuntoon on keskustan ja kantakaupungin alueella yleensä hyvin vaivatonta. Vuokralaista valitessa on syytä ottaa huomioon vuokralaisen luotettavuus, maksukyky sekä tietenkin se, millaiseen kuntoon vuokralainen todennäköisesti asunnon jättää. Monet riskiä kaihtavat sijoittajat päätyvät ottamaan mielummin hieman edullisemmalla vuokralla pitkäaikaisen ja luotettavan vuokralaisen, kuin mahdollisimman suuren hinnan maksavan epäluotettavan rymyäjän. Huono vuokralainen voi tuoda paljon turhaa harmia mukanaan, jos hän esimerkiksi häiriköi naapureita, maksaa vuokran myöhässä jne.

Esimerkki asuntosijoittajan laskelmista

  • Asunnon ostohinta 120 000 e
  • Yhtiövastike 140 e/kk
  • Vuokratulot 600 e/kk
  • Asuntolainan kuukausierä 458 e/kk

Asuntolainan kuukausierä on laskettu 3kk euriborilla (1.531), 0,7% marginaalilla, sekä 30 vuoden laina-ajalla.

Näillä laskelmilla päästään helposti tulokseen, jossa sijoittaja tienaa 2 euroa kuukaudessa kulujen jälkeen. Valitettavasti verottaja vie kuitenkin oman osansa. Tällä hetkellä pääomatuloja joutuu maksamaan 28%.
600 euron vuokratuloista joutuu siis maksamaan 168 euroa veroja. Tämän jälkeen asunnosta jääkin 166 euroa tappiolle. Onneksi asuntolainan korot ovat vielä verovähennyskelpoisia, jolloin veroja täytyy maksaa hieman vähemmän.

Varovaisesti laskettuna 150 euron tappio kuukaudessa tarkoittaa sitä, että asunnon hinnan tulisi nousta inflaatiotasapainotettuna 1800 euroa vuodessa, jotta sijoitus olisi voitollinen. Muutaman prosentin hinnan nousu on täysin mahdollinen ja hyvin todennäköinen tietyillä alueilla.

Sijoittajan pitäisi vielä osata ottaa huomioon korkotason vaihtelu, koska tiettyyn euribor-korkoon sidotun asuntolainan kuukausierä voi pitkällä aikavälillä heittelehtiä hyvin paljon.

Kuten artikkelista käy ilmi, asuntosijoittaminen on pitkälti matematiikkaa höystettynä omalla arviointikyvyllä ja alueiden tuntemuksella.

Lisää aiheesta:

GD Star Rating
loading...
Asuntosijoittamisen perusteet, 3.3 out of 5 based on 3 ratings

Kirjoittanut

Lue myös nämä!

10 kommenttia artikkeliin "Asuntosijoittamisen perusteet"

  1. Verottaja kirjoitti:

    Maksetaanko sekä vuokratulosta että myyntivoitosta sitten se 28% veroa? Ja myynnistähän vielä 2% kauppasummasta varainsiirtoverona?

    Jos ihan summanmutikassa sijoittaa, niin eiköhän osakesijoittaminen ole silti tuottoisampaa ja vaivattomampaa… Tietysti jos on jotain hyvää sisäpiiritietoa tai tuntee kaupungin eri alueiden muuttoliikkeet niin sitten ehkä tuo asuntosijoittaminen onnistuu. Ja saahan sitä varten helpommin myös lainaa.

  2. Jussi kirjoitti:

    Asuntosijoittamista ei kannata tehdä pelkällä lainarahalla, vaan pitäisi olla sen verta omaa pääomaa että homma on kannattavaa. Jos lähtee pelkällä lainarahalla peliin, pienikin asunnon arvonalennus (tai arvon kasvun pysähtyminen) tekee hommasta kannattamatonta. Samoin homman vetämminen noi kireälle voi aiheuttaa tappioita esim vuokralaisen vaihtuessa tai asunnon vaatiessa pientäkin pintaremonttia.

    Toisekseen asuntosijoittamisessa on äärimmäisen tärkeää osakeyhtiön kunto, tulevat remontit ja niiden vaikutus vastikkeeseen.

  3. Olli kirjoitti:

    Toki kassaa on löydyttävä sen verran, että pystyy ottamaan vastaan vaikka muutaman sadan euron “tappion” kuukaudessa.

    Kannattavainta olisi kai olla tuo sijoitettuna vaikka osakkeisiin, jonka lisäksi lainaisi sitten saman summan pankista.

    Jos korot nousevat suuremmiksi kuin osakekurssien tuotto, voi sitten maksella lainaa pois.

  4. Hannu kirjoitti:

    Asuntosijoittamisen vertaaminen osakemarkkinoihin sijoittamiseen on siinä mielessä paradoksaalista, että harvoin pankista saa lainaa osakesijoituksia varten. Vastaavasti pankista voi ensiasunnonostaja jopa 15% omavastuuosuudella lainan, jolloin sijoitetun pääoman tuottoprosentti on huomattavasti parempi, kuin suurimmassa osassa osakesijoituksia. Pääkaupunkiseudulla pienen asunnon hinnannousu on n. 10k€/v, joka kyllä kattaa helposti inflaation.

    Myös nuo epävarmuustekijät on osa riskianalyysiä, joka loppujen lopuksi määrittää sen onko sijoitus kannattava vai ei. Eli totta ihmeessä kannattaa ostaa sellainen asunto ja sellaiselta alueelta, jonka saa aina nopeasti vuokralle.

  5. Mikko / TienaaRahaa.eu kirjoitti:

    Kannattaa tietysti tehdä riskianalyysi alueesta, jolta hankkii sijoitusaineiston.

    Lisäksi ennen asunnon hankintaa kannattaa tehdä kunnon laskelmat tuotosta juuri noiden jutussa mainittujen tietokantojen perusteella.

    Aineistoa kannattaa kerätä ainakin muutaman kymmenen asunnon verran samalta postinumeroalueelta, jotta saa laskettua realistisen arvion tuotolle ennen hankintapäätöstä.

    Lisäksi tietysti herkkyysanalyysi, eli Excelillä vaihtoehtoiset laskelmat joissa otetaan korkotaso huomioon.

    Asuntojen tuottoprosentti kyllä yleensä jää osakemarkkinoiden alle. Toisaalta kyseessä on sen verran epälikvidi assetti, että alaan perehtynyt sijoittaja voi varmasti markkinoiden tehottomuuden vuoksi saavuttaa ylituottoja.

  6. Mikko / TienaaRahaa.eu kirjoitti:

    Vielä sananen putkiremonteista.

    Putkiremontin hinta ei yleisen käsityksen mukaan siirry täysimääräisenä asunnon hintaan. Siksi on keskimäärin kannattavampaa ostaa asunto putkiremontin jälkeen kuin ostaa asunto ennen putkiremppaa.

  7. Olli kirjoitti:

    Tai siis ainakin putkiremontin hinta pitää laskea itse “oikein”. Monilla asunnonomistajilla tulee kiire päästä pois asunnosta johon on tulossa putkiremontti ja tämän vuoksi huoneiston voi saada oikeaa hintaa edullisemmin.

  8. Henkka kirjoitti:

    Minun mielestäni ei ole kahta sanaa kumpi on tuottoisampaa osakesijoittaminen vai kiinteistösijoittaminen, kun otetaan kiinteistösijoittamisen tarjoama vipu käyttöön.

    Miettikääpä te kaikki, jotka haluatte esim. 100 000 € ylimääräistä eläkepäiviänne varten. Teidän ei tarvitse muuta, kun ostaa itsellenne yksi asunto pääosin lainalla, jonka laitatte vuokralle noin 15 vuodeksi. Tuossa ajassa hyvin ostetun asunnon vuokralaiset kuolettavat lainan.

  9. Meges kirjoitti:

    Tavallaan totta. Asuntosijoittaminen on houkuttelevaa juuri siksi, että vipuvartta on saatavilla ihan tajuttomasti.

    Muuten osakesijoittaminen on kyllä fiksumpaa kun ottaa huomioon vielä osinkotuoton.

    Asuntosijoittaminen on köyhille ja ihan ok tuottoisaa, osakesijoittaminen rikkaille ja tosi tuottoisaa :).

    Tosin hyvä puoli on se, että jos on osakkeita voi sitä asuntolainaa ottaa vielä reippaasti enemmän. Saa molemmista parhaat puolet irti.

  10. Mikko kirjoitti:

    Sijoittajan ei pidä tuijottaa pelkkään tuottoprosenttiin, vaan tarkkailla myös sijoituksen volatiliteettia (riskiä) ja sijoituksen korrelaatiota portfolion muun sisällön kanssa. Asunnon lisääminen osakeportfolioon voi sen vuoksi olla erittäin järkevää, vaikka asunnon tuotto olisikin keskimäärin osakkeita alhaisempi.

Kommentoi

Haluatko olla mukana keskustelussa?
Lisääthän kommenttisi aiheeseen!

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *

You may use these HTML tags and attributes: <a href="" title=""> <abbr title=""> <acronym title=""> <b> <blockquote cite=""> <cite> <code> <del datetime=""> <em> <i> <q cite=""> <strike> <strong>

© Copyright - Omaraha.org